Đề xuất siết chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm: Người mua sẽ bị ảnh hưởng ra sao?

Đề xuất siết chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm đang thu hút sự quan tâm lớn từ thị trường bất động sản. Nếu như trước đây, loại hình này vẫn có “lối ra” để đảm bảo tính thanh khoản, thì hướng điều chỉnh mới lại đặt trọng tâm vào việc giữ đúng mục tiêu an sinh. Vấn đề đặt ra là: khi chính sách thay đổi, người mua sẽ được bảo vệ tốt hơn hay phải đối mặt với những rủi ro mới?

Nhà ở xã hội đang được đề xuất điều chỉnh theo hướng kiểm soát chặt hơn

Theo quy định hiện hành của Luật Nhà ở 2023, người mua loại hình này sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính và được cấp sổ hồng có thể chuyển nhượng sau 5 năm. Việc mua bán diễn ra theo cơ chế thị trường, không giới hạn đối tượng nhận chuyển nhượng.

Cơ chế này giúp tăng tính thanh khoản cho phân khúc này, nhưng đồng thời cũng làm phát sinh một thực tế: nhiều căn hộ sau thời gian ràng buộc đã được giao dịch như nhà ở thương mại. Khi đó, mục tiêu hỗ trợ người thu nhập thấp dần bị “lệch pha”.

Theo thông tin được phản ánh trên Báo Pháp Luật TP.HCM, cơ quan soạn thảo cho rằng chính điều này đã khiến quỹ nhà ở xã hội bị “hao hụt” theo thời gian.

Đề xuất mới: Không còn mua bán tự do nhà ở xã hội sau 5 năm

Một trong những nội dung đáng chú ý trong dự thảo là việc siết chặt chuyển nhượng nhà ở xã hội. Theo đó, thay vì được bán tự do sau 5 năm như hiện nay, người sở hữu có thể chỉ được chuyển nhượng cho các đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách.

Nói cách khác, thị trường thứ cấp của nhà ở xã hội sẽ không còn vận hành theo cơ chế mở.

Đề xuất này hướng đến việc:

• Giữ lại quỹ nhà cho đúng nhóm người thu nhập thấp

• Hạn chế tình trạng đầu cơ, trục lợi chính sách

• Đảm bảo tính bền vững của chương trình nhà ở xã hội

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đây mới là đề xuất và chưa chính thức có hiệu lực, vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến và hoàn thiện.

Khi thanh khoản bị siết, thị trường có thể phản ứng theo cách khác

Ở góc độ thị trường, bất kỳ tài sản nào bị hạn chế giao dịch đều sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản. Với nhà ở xã hội, điều này có thể dẫn đến những hệ quả ngoài dự kiến.

Nếu người sở hữu không thể bán tự do, nhu cầu chuyển nhượng thực tế vẫn sẽ tồn tại. Khi đó, thị trường có thể xuất hiện các hình thức giao dịch không chính thức, tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho cả người mua và người bán.

Đây cũng là lý do nhiều ý kiến cho rằng, việc siết chuyển nhượng là cần thiết, nhưng cần đi kèm cơ chế kiểm soát phù hợp để tránh tạo ra “thị trường ngầm”.

Giá nhà ở xã hội có thể tiếp tục tăng nếu thay đổi cách tính

Bên cạnh câu chuyện chuyển nhượng, dự thảo còn đề xuất điều chỉnh cách xác định giá nhà ở xã hội. Cụ thể, giá bán có thể được tính thêm nhiều yếu tố như chi phí đất, chi phí bồi thường và đầu tư hạ tầng.

Điều này khiến mặt bằng giá có khả năng thay đổi đáng kể.

Trên thực tế, tại nhiều khu vực, giá NOXH hiện đã dao động quanh mức 30 – 35 triệu/m², không còn quá “dễ tiếp cận” như trước. Người mua lựa chọn phần lớn vì thiếu nguồn cung phù hợp, chứ không hẳn vì giá thấp.

Nếu trong tương lai vừa:

• Giá tăng

• Giao dịch bị kiểm soát

→ thì sức hấp dẫn của phân khúc này có thể bị ảnh hưởng.

Bài toán khó: Làm sao vừa đúng chính sách, vừa đúng thị trường?

Điểm mấu chốt của đề xuất lần này nằm ở việc cân bằng giữa hai yếu tố:

• Đảm bảo công bằng cho người thu nhập thấp

• Duy trì tính vận hành tự nhiên của thị trường

Nếu giá bị khống chế thấp, rất dễ phát sinh tình trạng “mua bán hai giá”, gây thất thu thuế. Ngược lại, nếu thả nổi theo thị trường, người cần hỗ trợ lại khó tiếp cận.

Đây là bài toán không mới, nhưng luôn khó giải trong chính sách nhà ở xã hội.

Người mua cần hiểu rõ điều gì trước khi quyết định xuống tiền?

Với người mua ở thực, nhà ở xã hội vẫn là lựa chọn phù hợp trong bối cảnh giá bất động sản ngày càng cao. Tuy nhiên, nếu các đề xuất trên được thông qua trong tương lai, người mua cần xác định rõ:

Đây là tài sản phục vụ nhu cầu ở lâu dài, không phải để đầu tư ngắn hạn. Khả năng chuyển nhượng sẽ bị hạn chế, đồng nghĩa với việc tính linh hoạt tài chính giảm đi.

Với nhà đầu tư, dư địa khai thác lợi nhuận từ phân khúc này sẽ không còn rõ ràng. Xu hướng thị trường đang dần đưa nhà ở xã hội trở về đúng vai trò an sinh, thay vì một kênh đầu tư.

Đề xuất siết chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm cho thấy định hướng rõ ràng của cơ quan quản lý trong việc bảo vệ mục tiêu an sinh. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào cách triển khai và phản ứng của thị trường trong thời gian tới.

Ở thời điểm hiện tại, khi chính sách vẫn đang trong giai đoạn đề xuất, người mua nên theo dõi sát diễn biến và quan trọng hơn là hiểu đúng bản chất của nhà ở xã hội trước khi đưa ra quyết định.

Nguồn tham khảo

Báo Pháp Luật TP.HCM