Nhà ở xã hội là gì? Đối tượng nào được mua nhà ở xã hội?

(The Best Media) – Trong những năm trở lại đây, việc tìm mua một “ngôi nhà vừa túi tiền” của người lao động là điều không dễ, khi mà thu nhập bình quân luôn thấp hơn so với mức tăng giá hàng năm của bất động sản. Thực trạng này xuất phát từ sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở xã hội có giá thành phù hợp.

Hiện nay, trên thị trường nhà đất Đà Nẵng có rất nhiều thông tin liên quan đến việc mua bán nhà ở xã hội (NOXH) hình thành trong tương lai tại dự án Chung cư Bàu Tràm Lakeside, chung cư Hòa Khánh. Để hiểu rõ hơn về khái niệm, đối tượng, thủ tục đăng ký, vay mua, thuê mua nhà ở xã hội? TheBestLand.vn xin cung cấp thêm thông tin chuẩn xác đến quý khách hàng, nhà đầu tư và cộng đồng môi giới:

1. Nhà ở xã hội là gì?

1.1. Khái niệm nhà ở xã hội là gì?

Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho những đối tượng được hưởng các chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở xã hội, quy định theo từng loại cụ thể. (Trích dẫn theo quy định tại Khoản 3, Điều 7, Luật Nhà ở 2014)

1.1.1. Phân loại

Bạn có thể hiểu đơn giản là Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở thuộc quyền sở hữu và được quản lý bởi các cơ quan Nhà nước hoặc chủ đầu tư. NOXH là công trình được đầu tư với mục đích an sinh xã hội. Ở nước ta, NOXH được phân làm 02 loại khác nhau:

• Loại 1: nhà ở xã hội được chính Nhà nước đầu tư, xây dựng và bán lại cho các đối tượng được ưu tiên mua nhà ở xã hội với mức giá ưu tiên theo quy định. (mức giá này được Sở Xây Dựng quy định theo từng thời kỳ và bao gồm 5% thuế VAT)

• Loại 2: nhà ở xã hội do chủ đầu tư (là doanh nghiệp) xây dựng, sau đó bán dự án nhà ở xã hội cho quỹ nhà ở xã hội theo hình thức giảm giá đất, giảm thuế VAT. Hoặc dự án nhà ở thương mại được chính chủ đầu tư trích lại 5% trên tổng số căn hộ chung cư bán lại cho quỹ nhà ở xã hội địa phương theo quy định hiện hành của Pháp luật.

1.1.1. Đặc điểm

Nhà ở xã hội được xây dựng tương tự như loại hình căn hộ chung cư cao tầng. Nên người mua nhà thường hay gọi là chung cư nhà ở xã hội, hay chung cư xã hội cho người thu nhập thấp. Dù là tên gọi nào đi nữa, thì việc xây dựng nhà ở xã hội phải tuân thủ theo các quy định của Luật Nhà ở 2014, cụ thể như sau:

• Đối với các khu đô thị huộc loại đặc biệt: việc chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ không bị giới hạn số tầng quy định. Tuy nhiên, vẫn phải đảm bảo đạt đủ tiêu chuẩn về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị.

• Chung cư xã hội cho người thu nhập thấp tại các khu đô thị loại 1, loại 2, loại 3 và loại 4: giới hạn xây dựng không vượt quá 6 tầng.

• Diện tích sàn tối thiểu – tối đa theo quy định mới nhất của Nhà nước: đạt từ 25m² – 70m². Tùy vào tình hình của từng địa phương mà cơ quan cấp tỉnh có thể tăng tiêu chuẩn căn hộ diện tích tối đa. Tuy nhiên, mức tăng không được vượt quá 10% so với diện tích tối đa 70m². Cùng với đó, tỷ lệ căn hộ có diện tích sàn trên 70m² trên tổng số lượng căn hộ của dự án không vượt quá 10%.

>>> Xem ngay: [ CẬP NHẬT MỚI NHẤT] Thông tin dự án Chung cư nhà ở xã hội tại Khu đô thị Xanh Bàu Tràm Lakeside – The Ori Garden Đà Nẵng

1.2. Đối tượng được đăng ký mua nhà ở xã hội là những ai?

Đây là điều mà hầu hết người mua nhà quan tâm nhất hiện nay. Trên thị trường, có rất nhiều thông tin chưa chuẩn xác về việc Nhà nước quy định các đối tượng nào được mua NOXH. Dẫn đến không ít trường hợp người có cơ hội được mua nhà lại không thể tiếp cận.

Đối tượng được đăng ký mua nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8, 10 Điều 49 Luật Nhà ở 2014, cụ thể:

• Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng (quy định tại khoản 1 Điều 49 Luật Nhà ở 2014);

• Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị (quy định chi tiết tại khoản 4 Điều 49 Luật Nhà ở 2014);

• Người lao động hiện đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp (quy định chi tiết tại khoản 5 Điều 49 Luật Nhà ở 2014);

• Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân (quy định tại khoản 6 Điều 49 Luật Nhà ở 2014);

• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức (quy định tại khoản 7 Điều 49 Luật Nhà ở 2014);

• Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật Nhà ở (quy định tại khoản 8 Điều 49 Luật Nhà ở 2014);

• Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở (quy định tại khoản 10 Điều 49 Luật Nhà ở 2014);

1.3. Điều kiện được đăng ký mua nhà ở xã hội

Ở đây, chúng tôi dẫn chứng cụ thể hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện được đăng ký mua NOXH tại TP. Đà Nẵng theo quy định tại Điều 51 Luật Nhà ở, Điều 16 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ và chính sách của UBND thành phố Đà Nẵng quy định:

• Điều kiện về nhà ở: người mua nhà ở xã hội phải thuộc diện chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa có quyền sử dụng đất ở, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại TP. Đà Nẵng;

• Điều kiện về nơi cư trú: người mua nhà ở xã hội phải có đăng ký hộ khẩu thường trú tại TP. Đà Nẵng hoặc tạm trú 01 năm trở lên tại TP. Đà Nẵng (đối với trường hợp tạm trú tại Đà Nẵng thì phải có 01 bản sao giấy xác nhận đăng ký tạm trú và giấy xác nhận đóng bảo hiểm xã hội từ 01 năm trở lên tại TP. Đà Nẵng nơi có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội);

• Điều kiện về thu nhập: người mua nhà ở xã hội thuộc các đối tượng được quy định tại khoản 4, 5, 6, 7 Điều 49 Luật Nhà ở thì phải thuộc diện KHÔNG PHẢI NỘP THUẾ THU NHẬP thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân;

1.4. Nguyên tắc, tiêu chí xét duyệt hồ sơ đăng ký mua NOXH

• Trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký (hợp lệ) bằng hoặc ít hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố cho từng loại sản phẩm thì việc lựa chọn căn hộ thực hiện theo hình thức thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng;

• Trường hợp tổng số hồ sơ đăng ký (hợp lệ) nhiều hơn tổng số căn hộ do chủ đầu tư công bố cho từng loại sản phẩm thì việc xét duyệt, lựa chọn đối tượng thực hiện theo hình thức bốc thăm do chủ đầu tư tổ chức, có đại diện Sở Xây dựng tham gia giám sát. Việc bốc thăm phải có biên bản kết quả bốc thăm;

• Trường hợp có đối tượng đảm bảo quy định là người có công với cách mạng hoặc người khuyết tật thì được ưu tiên mua nhà ở xã hội mà không phải bốc thăm với tỷ lệ nhất định. Số lượng căn hộ dành cho các đối tượng ưu tiên này (không thông qua bốc thăm) được xác định bằng tỷ lệ giữa tổng số hồ sơ của 02 nhóm đối tượng ưu tiên này trên tổng số hồ sơ đăng ký nhân với tổng số căn hộ nhà ở xã hội. Danh sách của nhóm đối tượng ưu tiên được sắp xếp theo thứ tự theo thời điểm nộp hồ sơ. Các căn hộ dành cho các đối tượng ưu tiên được bố trí theo thứ tự của danh sách ưu tiên cho đến khi hết, các đối tượng còn lại được tiếp tục tham gia bốc thăm;

1.5. NOXH có được cấp sổ hồng? Được thế chấp? Được tự do bán lại?

Đây cũng là một “nút thắt” mà không ít người mua nhà gặp phải. Liên quan đến việc: có hay không việc người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai?. Có hay không quyền được chuyển nhượng, bán lại, thế chấp ngân hàng đối với nhà ở xã hội?

Theo quy định của Nhà nước: sau 5 năm sử dụng nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án phải trao giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ), quyền sở hữu nhà (QSHN) và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, theo quy định mới nhất của cơ quan Nhà nước (có hiệu lực thi hành từ tháng 6/2016), chủ đầu tư dự án phải tạo điều kiện bàn giao giấy CNQSDĐ, QSHN và tài sản khác gắn liền với đất khi người mua nhà đóng đủ 100% giá trị căn hộ theo hợp đồng.

Trích yếu theo khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ ký ban hành ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nêu rõ: chủ sở hữu NOXH không được phép chuyển nhượng trong trường hợp mua và sử dụng chưa đến 5 năm. Việc thế chấp ngân hàng (các tổ chức tín dụng trong nước) và bán căn hộ chung cư xã hội khi được chủ đầu tư cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, người mua nhà cũng cần lưu ý rằng: không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

1.6. Hướng dẫn thủ tục vay mua, thuê mua NOXH từ ngân hàng chính sách

Việc sở hữu một căn nhà “vừa túi tiền” là một niềm mơ ước đối với nhiều người lao động. Không phải cá nhân, hộ gia đình nào cũng có đủ thu nhập để sở hữu căn nhà mơ ước. Vì vậy, NHNN đã ban hành chính sách vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp cho người mua NOXH, cụ thể:

1.6.1 Đối tượng vay vốn

• a) Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;

• b) Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

• c) Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

• d) Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

• đ) Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;

1.6.2. Điều kiện vay vốn: đối với người mua, thuê mua NOXH

• Các đối tượng quy định tại Điểm b), c), d), đ) Khoản 1 Đối tượng được vay vốn phải thuộc diện không phải đóng thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc chuẩn hộ nghèo, hộ cận nghèo theo quy định của Chính phủ theo từng thời kỳ;

• Phải thực hiện gửi tiền tiết kiệm hàng tháng tại NHCSXH với thời gian gửi tối thiểu 12 tháng kể từ ngày ký Hợp đồng tín dụng với NHCSXH , mức gửi hàng tháng tối thiểu bằng mức trả nợ gốc bình quân tháng của người vay vốn;

• Có đủ hồ sơ chứng minh về đối tượng, điều kiện thực trạng nhà ở, điều kiện cư trú và điều kiện thu nhập để được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định;

• Có nguồn thu nhập và khả năng trả nợ theo cam kết với NHCSXH;

• Có Giấy đề nghị vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội, trong đó có cam kết của cá nhân và các thành viên trong hộ gia đình chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống;

• Có Hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội với chủ đầu tư dự án mà dự án của chủ đầu tư đó có trong danh mục dự án xây dựng nhà ở xã hội thuộc chương trình, kế hoạch đầu tư nhà ở xã hội của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

• Có vốn tự có tối thiểu bằng 20% giá trị Hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội;

• Thực hiện bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay theo quy định của pháp luật. Ngân hàng cho vay, chủ đầu tư và người vay vốn phải quy định rõ phương thức quản lý, xử lý tài sản bảo đảm trong Hợp đồng ba bên.

1.6.3. Điều kiện vay vốn: đối với vay vốn để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở

• Các đối tượng quy định tại Điểm b), c), d), đ) Khoản 1 Đối tượng được vay vốn phải thuộc diện không phải đóng thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc chuẩn hộ nghèo , hộ cận nghèo theo quy định của Chính phủ theo từng thời kỳ;

• Phải thực hiện gửi tiền tiết kiệm hàng tháng tại NHCSXH với thời gian gửi tối thiểu 12 tháng kể từ ngày ký Hợp đồng tín dụng với NHCSXH , mức gửi hàng tháng tối thiểu bằng mức trả nợ gốc bình quân tháng của người vay vốn;

• Có đủ hồ sơ chứng minh về đối tượng, điều kiện thực trạng nhà ở, điều kiện cư trú và điều kiện thu nhập để được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định;

• Có nguồn thu nhập và khả năng trả nợ theo cam kết với NHCSXH;

• Có Giấy đề nghị vay vốn để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở, trong đó có cam kết của cá nhân và các thành viên trong hộ gia đình chưa được vay vốn ưu đãi hỗ trợ nhà ở xã hội tại các tổ chức tín dụng;

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa phương cấp huyện nơi đăng ký hộ khẩu thường trú do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai;

• Có phương án tính toán giá thành, có giấy phép xây dụng đối với trường hợp yêu cầu phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng Trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật thì được xem xét cho vay vốn phù hợp với thời hạn được tồn tại của công trình;

• Có vốn tự có tối thiểu bằng 30 % phương án tính toán giá thành của người vay;

• Thực hiện bảo đảm tiền vay bằng giá trị quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở hoặc tài sản khác theo quy định của pháp luật và quy định của NHCSXH.

1.6.4. Lãi suất ưu đãi cho vay

Hiện nay, mức lãi suất ưu đãi cho vay vốn mua, thuê mua NOXH là 4,8%/ năm. Đối với tường hợp người vay vốn để xây dựng mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà để ở cũng được vay với mức lãi suất 4,8%/ năm. Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất khi cho vay. (Quy định tại Điều 16 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội)

1.6.5. Hạn mức cho vay

• Mức vốn cho vay mua, thuê mua nhà ở xã hội: tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua.

• Mức cho vay xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà để ở: tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án tính toán giá thành và không vượt quá 70% giá trị tài sản đảm bảo tiền vay.

Các trường hợp trên được quy định cụ thể tại thông tư do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành số 20/2021/TT-NHNN, ký ngày 30/11/2021 (có hiệu lực thi hành từ 20/01/2022) sửa đổi Thông tư số 25/2015/TT-NHNN (đã ban hành ngày 09/12/2015). Điểm khác biệt so với Thông tư đã ban hành: hạn mức vay tối đa không quá 500 triệu đồng.

1.6.6. Phương thức cho vay

NHCSXH thực hiện cho vay trực tiếp tại trụ sở chi nhánh NHCSXH cấp tỉnh hoặc Phòng giao dịch (PGD) NHCSXH cấp huyện, có ủy thác một số nội dung công việc cho các tổ chức chính trị – xã hội, gồm: Hội Liên hiệp Phụ nữ Việt Nam, Hội Cựu chiến binh Việt Nam, Hội Nông dân Việt Nam và Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.

Người vay vốn là thành viên của Tổ tiết kiệm vay vốn (TK&VV) được thành lập và hoạt động theo quy định của NHCSXH.

1.7. Có nên mua nhà ở xã hội?

Đến đây, việc quyết định mua hay không mua là ở chính bạn. Chúng tôi chỉ cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến việc đăng ký mua NOXH. Bởi vì, chỉ khi nào bạn phù hợp với các điều kiện được nêu trên thì bạn hãy nên cân nhắc để sở hữu một “mái ấm vừa túi tiền”!.

Quan trọng, bạn phải tìm hiểu thật kỹ về các thông tin, như: chủ đầu tư xây dựng dự án? Năng lực của chủ đầu tư ra sao? Pháp lý, giấy phép xây dự án? Dự án đã đủ đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật hay chưa? …

2. Cập nhật mới nhất các dự án đang triển khai tại Đà Nẵng năm 2022

Nhằm giải quyết triệt để bài toán an cư cho người lao động thu nhập thấp trên địa bàn thành phố, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chung tay định hướng phát triển NOXH, nhà ở vừa túi tiền.

Đến nay, theo thống kê từ Sở Xây Dựng, trên địa bàn TP. Đà Nẵng đang triển khai 06 dự án NOXH với 7.023 căn hộ (đã hoàn thành: 2.040 căn hộ, đang triển khai: 4.983 căn hộ) và kêu gọi đầu tư 04 dự án NOXH với 4.119 căn hộ. Thông tin các dự án chi tiết theo Công văn số 6272/SXD-QLN ngày 26/08/2022 của Sở Xây Dựng, cụ thể: