(The Best Media) – Việt Nam hiện có 291 khu công nghiệp (“KCN”) đang hoạt động, 106 KCN đang hình thành. Theo quy hoạch đến năm 2030, cả nước sẽ có thêm 267 KCN mới, nâng tổng số KCN vận hành lên 558 – tương ứng 205.800 ha đất công nghiệp. Cùng với đà phục hồi kinh tế sau đại dịch, Bất động sản công nghiệp được giới chuyên môn đánh giá vẫn sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển mạnh trong thời gian tới, khi ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đầu tư vào Việt Nam.
Hình ảnh chụp tại khu công nghệ cao Đà Nẵng. (Ảnh: The Best Media)
Vốn FDI điều chỉnh tăng trở lại
Năm 2021, Việt Nam có khoảng 394 KCN được thành lập, con số này đã tăng lên 406 vào năm nay. Ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam đánh giá đây một con số đáng kể đối với một quốc gia có quy mô vừa so với khu vực.
Về vốn FDI, trong 8 tháng đầu năm 2022, tỉnh nhận được vốn đăng ký mới lớn nhất là Bình Dương, chủ yếu đến từ khoản đầu tư trị giá hơn 1 tỷ USD của LEGO vào đầu năm nay. Các địa phương lớn thứ 2 và thứ 3 lần lượt là Thái Nguyên và Hải Phòng.
Nguồn vốn FDI điều chỉnh tăng mạnh trở lại trong 8 tháng đầu năm. (Ảnh: minh họa)
Đan Mạch, Singapore và Trung Quốc là những nhà đầu tư sản xuất lớn nhất. Kết quả cho thấy Việt Nam đã tăng lên đáng kể trong chuỗi giá trị so với 10 năm trước.
Tại miền Bắc, một số thương vụ lớn đáng kể đến từ đầu năm đến nay là Trinar Solar (275 triệu USD), Autel Robotics (90 triệu USD) và Thép Việt Ý (80 triệu USD). Những khoản đầu tư này tập trung chủ yếu ở Thái Nguyên và Hải Phòng.
Ở phía Nam, phải kể đến dự án đầu tư của LEGO (1,3 tỷ USD) tại VSIP III Bình Dương. Hai dự án lớn tiếp theo là nhà máy của Libra International Investment Pte và Coca Cola với giá trị lần lượt là 210 triệu USD tại Tây Ninh và 135 triệu USD tại Long An.
Theo Tổng Cục Thống kê, chỉ số sản xuất toàn ngành công nghiệp (IIP) trong tháng 8 trước tăng 2,9% so với tháng 7 và tăng 15,6% so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu tháng tăng trưởng thứ 10 liên tiếp. Sản lượng sản xuất cũng tăng nhanh.
Tỷ lệ lấp đầy các KCN luôn tăng trên con số 70%
Theo Quy hoạch phát triển các KCN ở Việt Nam, hiện có khoảng 563 KCN với tổng diện tích được bao phủ là khoảng 210.900 ha. Tuy nhiên, vẫn còn một số KCN chưa đi vào hoạt động. Đến nay, số KCN thực tế đã công bố là 406. Trong đó 361 dự án nằm ngoài khu kinh tế, 37 dự án thuộc các khu kinh tế và 8 dự án điện công nghiệp khác nằm trong khu kinh tế cửa khẩu.
Đại diện Savills Việt Nam đánh giá, con số này cần được cải thiện trong vài năm tới vì nhu cầu thuê của các doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng. Chủ yếu đến từ xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang Việt Nam.
Tỷ lệ lấp đầy các KCN tại Việt Nam hiện nay đạt 70,9%, tương đương với mức cuối năm 2020. Bất động sản công nghiệp ở khu vực phía Bắc tại khu kinh tế ở TP. Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, TP. Hải Phòng vẫn ghi nhận nguồn cung tốt nhờ các dự án mới như Deep C III.
Tại 6 tỉnh trọng điểm phía Bắc, nguồn cung KCN đạt mức 11.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy đến nay luôn duy trì trên mức 80% và chỉ còn trống khoảng 2.000 ha. Tỷ lệ lấp đầy các KCN tại Hà Nội, Bắc Ninh, Bắc Giang đã chạm mức 96%. Các địa phương như Hưng Yên với tỷ lệ lấp đầy khoảng 77% và TP. Hải Phòng ở mức 68% một điểm đến khá thích hợp cho nhà đầu tư vào lúc này.
Ảnh: The Best Media
Tại khu vực phía Nam, KCN tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai còn rất ít diện tích trống. Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ là điểm đến đầu tư thay thế nhờ nguồn cung tốt. Trong đó, nhiều nhà máy dự kiến được xây dựng trong thời gian tới nhờ vị trí thuận tiện gần các cảng lớn.
Tỷ lệ lấp đầy tại 6 tỉnh thành trọng điểm phía Nam ghi nhận tỷ lệ lấp đầy đạt đến 84% với giá thuê trung bình 152 USD/m2/chu kỳ thuê 50 năm.
Ông John Campbell – Trưởng bộ phận BĐS Công nghiệp Savills Việt Nam đánh giá, mặc dù khu vực này còn một số khó khăn về kết nối giao thông và cơ sở hạ tầng nhưng vấn đề này sẽ sớm được khắc phục khi các dự án giao thông như đường Vành đai II, Vành đai III cũng như Sân bay Quốc tế Long Thành đi vào hoạt động.
Đối với nguồn cung xây sẵn, giá thuê trong 8 tháng đầu năm ghi nhận ở mức trung bình 6 USD/m2/tháng với công suất đạt 88%. TP. HCM tiếp tục là thị trường có giá cho thuê cao nhất, tiếp đến là Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Nhiều dự án KCN xây sẵn được phát triển tại khu vực phía Nam trong thời gian gần đây đến từ các chủ đầu tư lớn như BWID, KTG, KCN hay Alibaba.
Nhận diện thách thức
Mặc dù sự quan tâm đến các KCN của Việt Nam rất cao nhưng cần có sự điều chỉnh lại để có mô hình phát triển phù hợp hơn. Ông Phạm Hữu Thắng, Nguyên Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài từng đánh giá, phần lớn quỹ đất công nghiệp đều được tận dụng cho mục đích sản xuất thay vì phân bổ thêm để xây dựng các cơ sở hậu cần hay công trình phụ trợ.
Bên cạnh đó, hiện nay, chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng lên rất nhiều trong thời gian gần đây, vì vậy đây là một thách thức đối với các chủ đầu tư muốn thành lập các KCN mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp.
Cùng với đó là 2 thách thức dài hạn bao gồm trình độ lao động và cơ sở hạ tầng. Các tỉnh phía Nam đang rất cần được cải thiện mạng lưới giao thông, đặc biệt là đường bộ. Mặc dù Việt Nam chi khá nhiều GDP cho đầu tư cơ sở hạ tầng, nhưng vẫn còn hạn chế so với một số quốc gia khu vực.
